Compra de departamentos por grupo socioeconómico en Chile
La compra de departamentos en Chile varía significativamente según el grupo socioeconómico (GSE), ya que este factor influye directamente en la capacidad de adquirir viviendas, el tipo de propiedad comprada, la ubicación y las condiciones de financiamiento. Para entender mejor cómo se comporta el mercado inmobiliario en función de los GSE, desglosaré el tema en varios puntos clave:
1. Distribución de la Población por Grupos Socioeconómicos en Chile
Los grupos socioeconómicos en Chile se dividen en distintos niveles, generalmente denominados ABC1, C2, C3, D y E, de acuerdo con su ingreso familiar mensual, acceso a bienes y servicios, y nivel educativo. Según las últimas encuestas (como la CASEN y las del Instituto Nacional de Estadísticas), la población chilena se distribuye aproximadamente así:
- ABC1: 7-10% de la población. Son familias de ingresos altos, con alto nivel educativo y poder adquisitivo.
- C2: 20% de la población. Clase media-alta, con ingresos moderados a altos.
- C3: 20-25%. Clase media, con ingresos medios.
- D: 35%. Clase media-baja, con ingresos más limitados.
- E: 10-15%. Familias de bajos ingresos, con acceso reducido a bienes y servicios.
2. Acceso a la Propiedad Según Grupo Socioeconómico
El acceso a la compra de departamentos está muy condicionado por el poder adquisitivo, la capacidad de endeudamiento y el acceso a financiamiento. Según estudios del Banco Central y la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), se observan algunas tendencias generales:
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ABC1 y C2:
- Tienden a comprar departamentos en comunas de alto desarrollo urbano, como Vitacura, Las Condes, Providencia y otras áreas cercanas a centros empresariales y con alta calidad de vida.
- Las viviendas suelen ser de mayor metraje, con mejores acabados y ubicadas en sectores consolidados.
- Estas personas tienen mayor acceso a financiamiento hipotecario con condiciones favorables y a créditos complementarios.
- En muchos casos, las compras se realizan como inversión, aprovechando el dinamismo del mercado y el arriendo a corto o largo plazo.
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C3:
- La clase media, particularmente el GSE C3, suele adquirir departamentos en comunas con desarrollo urbano en crecimiento, como La Florida, Ñuñoa, Maipú, San Miguel, donde aún es posible encontrar precios más accesibles en comparación con las zonas más exclusivas.
- Estos compradores también acceden a financiamiento hipotecario, pero generalmente con plazos más largos y tasas de interés menos favorables que los grupos de ingresos más altos.
- En este segmento es común que las compras sean para primera vivienda, y no tanto con fines de inversión.
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D y E:
- Los GSE D y E enfrentan más dificultades para acceder a la propiedad, especialmente en las áreas metropolitanas, debido a sus ingresos limitados.
- Las compras de viviendas o departamentos en este grupo suelen estar vinculadas a programas de subsidios estatales (como el Subsidio DS19 o DS49), y las propiedades se ubican en comunas periféricas con menor desarrollo económico y urbano, como Puente Alto, Quilicura, Pudahuel, entre otras.
- La dependencia de subsidios y la escasa capacidad de ahorro hace que las familias de estos grupos opten más por casas que por departamentos, aunque esto ha comenzado a cambiar en los últimos años con la oferta de vivienda social en altura.
3. Comportamiento de Inversión
Un fenómeno interesante en Chile es el creciente interés por la compra de departamentos como inversión, sobre todo en los sectores ABC1 y C2. Estos inversionistas suelen adquirir varias propiedades para luego arrendarlas, aprovechando el incremento sostenido de la demanda de arriendo, especialmente en comunas céntricas como Santiago Centro, Estación Central y Ñuñoa.
Este fenómeno ha llevado a un aumento en la construcción de proyectos inmobiliarios orientados a la renta, donde se ofrecen departamentos pequeños (de 1 o 2 habitaciones) que son accesibles para los arrendatarios, pero que resultan atractivos para los inversionistas por la relación costo-beneficio.
4. Precios y Metraje de los Departamentos por GSE
- ABC1 y C2: Tienden a preferir departamentos de mayor metraje (superior a 100 metros cuadrados), con altos estándares de terminaciones, amenities como piscinas, gimnasios, salas de eventos y seguridad 24/7. Los precios por metro cuadrado en comunas como Las Condes o Vitacura pueden superar fácilmente las 100 UF/m².
- C3: Busca departamentos entre 50 y 70 metros cuadrados, en proyectos que ofrezcan una buena relación calidad-precio, usualmente en zonas de alta conectividad pero no necesariamente en sectores prime. Los precios pueden estar en el rango de 50 a 80 UF/m² dependiendo de la comuna y el proyecto.
- D y E: En los proyectos de vivienda social o en áreas más periféricas, los departamentos son de menor tamaño, generalmente entre 40 y 60 metros cuadrados. Los precios pueden estar en un rango mucho menor, especialmente si están subsidiados por el Estado. Los precios suelen oscilar entre 20 y 40 UF/m².
5. Tendencias Actuales y Futuras
- Aumento de la densificación urbana: En ciudades como Santiago, Concepción y Valparaíso, se está observando un incremento en la densificación urbana, lo que implica que más personas están optando por vivir en departamentos en lugar de casas, incluso en sectores donde tradicionalmente predominaban las viviendas unifamiliares.
- Cambios post-pandemia: La pandemia del COVID-19 ha cambiado las preferencias en cuanto a viviendas. El GSE ABC1 y parte del C2 han comenzado a buscar propiedades más grandes, con espacios exteriores o alejadas del centro urbano, mientras que el GSE C3 y D se ha mantenido en la compra de departamentos más accesibles.
- Financiamiento más restrictivo: En los últimos años, se ha observado un endurecimiento en las políticas crediticias, lo que ha afectado a los sectores de menores ingresos. El acceso a financiamiento hipotecario sigue siendo un desafío para las familias del GSE D y E, quienes deben recurrir a subsidios o a un largo período de ahorro para poder acceder a una propiedad.
6. Desafíos
- Acceso a financiamiento: La capacidad de endeudamiento sigue siendo un desafío para los sectores medios y bajos. Los bancos exigen mayores porcentajes de pie (entre un 10% y 20%) y las tasas de interés varían según el perfil crediticio del solicitante, lo que hace que muchas familias de los GSE más bajos opten por el arriendo en lugar de la compra.
- Subsidios insuficientes: Si bien existen programas como el DS19 y el DS49, la demanda supera ampliamente la oferta, generando una presión en los precios y dificultando el acceso a vivienda para los grupos socioeconómicos más bajos.
La compra de departamentos en Chile está profundamente marcada por el grupo socioeconómico al que pertenece cada familia. Los sectores más altos tienen acceso a propiedades de mayor valor, en comunas céntricas y con alta calidad de vida, mientras que los sectores más bajos dependen de subsidios y acceden a viviendas en áreas periféricas con menor desarrollo urbano. Las políticas de financiamiento y subsidios seguirán siendo factores clave para determinar la accesibilidad y la distribución de la propiedad inmobiliaria en el país.
