Impuestos frenan la ecónomia inmobiliaria en Chile
El impacto de los impuestos en la economía inmobiliaria en Chile es un tema complejo que involucra diversas variables, como el régimen tributario, las políticas de vivienda, el acceso al crédito, y el comportamiento de los mercados. A continuación, exploraremos cómo ciertos impuestos pueden frenar el dinamismo del sector inmobiliario, las implicancias en la economía general y las posibles medidas para equilibrar esta situación.
1. Principales impuestos que afectan al sector inmobiliario
1.1 Impuesto al Valor Agregado (IVA) en la venta de inmuebles
Desde 2016, la venta de propiedades nuevas por parte de empresas constructoras está sujeta al IVA del 19%, salvo excepciones específicas (como la primera venta de viviendas con un valor inferior a 2.000 UF). Este cambio impactó negativamente el acceso a viviendas, ya que:
- Aumentó los precios finales de las propiedades, trasladando el costo al comprador.
- Desincentivó la inversión en nuevas construcciones, especialmente en proyectos más pequeños o de interés social.
1.2 Impuesto a las Ganancias de Capital
La venta de inmuebles adquiridos después de 2004 está sujeta al impuesto a las ganancias de capital, lo que puede limitar la liquidez en el mercado secundario. Esto afecta especialmente a los propietarios individuales que buscan vender para reinvertir en otras propiedades.
1.3 Contribuciones de Bienes Raíces
El aumento progresivo de las contribuciones puede desalentar la tenencia de inmuebles como inversión, especialmente en segmentos de clase media-alta, afectando la demanda en ese sector.
2. Impactos en la economía inmobiliaria
2.1 Reducción en la inversión y construcción
- Menor rentabilidad: Los impuestos adicionales reducen los márgenes de ganancia de las constructoras y desarrolladores, llevándolos a postergar o cancelar proyectos.
- Aumento en costos de construcción: Los impuestos, combinados con otros factores como la inflación y las regulaciones urbanísticas, incrementan los costos, limitando la oferta de viviendas nuevas.
2.2 Desincentivo al dinamismo del mercado
- Menor compra y venta de propiedades: El costo fiscal asociado a la compraventa de bienes inmuebles reduce la frecuencia de transacciones, limitando la movilidad en el mercado.
- Impacto en la demanda: El encarecimiento de las viviendas reduce el acceso a propiedades para segmentos de ingresos medios y bajos, ampliando la brecha habitacional.
2.3 Efectos indirectos en la economía general
- Impacto en el empleo: El sector inmobiliario es un motor clave del empleo en Chile, desde construcción hasta servicios relacionados. Una desaceleración del sector afecta el empleo y la economía.
- Caída en el consumo asociado: Menos transacciones inmobiliarias implican una menor demanda de servicios asociados, como diseño de interiores, mudanzas y comercio de muebles.
3. Análisis comparativo y contexto internacional
En países desarrollados, los impuestos inmobiliarios suelen ser altos, pero están equilibrados con incentivos y subsidios que fomentan la compra o alquiler de viviendas. Chile ha introducido ciertos subsidios habitacionales, pero no son suficientes para compensar las barreras fiscales existentes.
En contraste, algunos países latinoamericanos optan por incentivos fiscales temporales para reactivar mercados inmobiliarios deprimidos, como exenciones al IVA o reducción de contribuciones por un tiempo limitado.
4. Posibles soluciones y ajustes necesarios
- Revisión de la aplicación del IVA en propiedades: Reducir o eliminar el IVA en ciertos segmentos podría incentivar la inversión en vivienda social o de clase media.
- Flexibilización del impuesto a las ganancias de capital: Establecer un sistema progresivo o con exenciones para quienes reinvierten en el sector inmobiliario.
- Fomento de incentivos fiscales para desarrolladores: Ofrecer beneficios a constructoras que promuevan proyectos de viviendas accesibles o sustentables.
- Reforma de contribuciones de bienes raíces: Evaluar un sistema más equitativo que no desincentive la inversión en propiedades.
Conclusión
Los impuestos inmobiliarios en Chile tienen un impacto significativo en el desarrollo del sector, afectando tanto la oferta como la demanda de viviendas. Si bien la recaudación fiscal es necesaria para financiar el gasto público, es fundamental encontrar un equilibrio que permita mantener el dinamismo económico sin perjudicar la accesibilidad a la vivienda y la inversión en el sector. Una reforma tributaria focalizada podría ser clave para reactivar este mercado clave para la economía nacional.
