Permiso de Edificación
Veamos . . . .
Uno de los primeros trámites que debe cumplir todo proyecto inmobiliario el permiso de edificación, otorgado por la Dirección de Obras Municipales. Te explicamos algunos detalles que debes tener en cuenta para los permisos de construcción.
¿Qué tipo de obras requieren permisos de edificación?
La Ley General de Urbanismo y Construcciones es clara en establecer que toda obra que involucre construcción requerirá de permisos por parte de la Dirección de Obras Municipales, perteneciente a la municipalidad donde está emplazada la obra. Para ello citemos lo que menciona el artículo 116.
La construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señale la Ordenanza General Artículo 116, Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Como establece este artículo, existen excepciones como por ejemplo obras de infraestructura sanitaria, energética o de transporte ejecutadas por parte del estado.
De todas formas, para el interés de un inversionista inmobiliario, obras inmobiliarias con destino habitacional o comercial si requieren permiso de edificación.
¿Qué requisitos necesita una obra para obtener un permiso de edificación?
De acuerdo a lo dispuesto por la citada ley, el proyecto inmobiliario obtendrá el permiso por parte de la dirección de obras municipales si de acuerdo a los antecedentes presentados, se cumple con las normas urbanísticas y se ha realizado el pago de los derechos respectivos. Para ello, el proyecto deberá respetar lo dispuesto tanto en la ley de Ordenanza General de Urbanismos y Construcciones como en los instrumentos de planificación territorial (el plan regulador dispuesto por la municipalidad).
Los puntos que deben cumplir con la norma son:
- Coeficientes de constructibilidad,
- Coeficientes de ocupación de suelo
- Superficie predial mínima,
- Alturas máximas de edificación,
- Adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas
- Estacionamientos
- Franjas afectas a declaratoria de utilidad pública
- Áreas de riesgo o de protección
¿Quién revisa que la ejecución de la obra cumpla con lo presentado en el permiso?
Los propietarios que obtenga permisos de edificación podrán contratar un revisor independiente inscrito en Registro Nacional de Revisores Independientes de Obras de Construcción, del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.
Las labores principales del revisor independiente son supervisar que las obras del proyecto inmobiliario cumplan con las normas legales de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, complementando y reforzando la funciones y responsabilidades del arquitecto del proyecto.
Adicionalmente, la ley establece que es responsabilidad de la Dirección de Obras Municipales fiscalizar las obras de edificación y de urbanización que se ejecuten dentro de la comuna.
Para ello, los funcionarios municipales que ejerzan esa función tienen libre acceso a las obras de edificación y urbanización para realizar las inspecciones que estimen necesarias
¿Qué pasa si un proyecto inmobiliario no cuenta con permiso de edificación? Naturalmente ninguna constructora medianamente seria va a comenzar las obras de un proyecto inmobiliario sin contar con el permiso de edificación.
En primer el lugar, la constructora se expone a multas por dicha infracción, que van desde el 0.5% al 20% del presupuesto de la obra.
Pero la consecuencia más grave es que la obra terminará siendo paralizada por resolución de la dirección de obras municipalidades.
Al respecto, el artículo 146 del citado decreto 458 establece lo siguiente: El Director de Obras Municipales, mediante resolución fundada, podrá ordenar la paralización de cualquier obra en los casos en que hubiere lugar a ello.
Comprobado que una obra se estuviere ejecutando sin el permiso correspondiente o en disconformidad con él, o con ausencia de supervisión técnica, o que ello implique un riesgo no cubierto, sin perjuicio de las sanciones que corresponda, ordenará de inmediato su paralización.
Artículo 146, Ley General de Urbanismo y Construcciones
En resumen, obra que no cuenta con Permiso de Edificación, obra que no se terminará construyendo. Finalmente, el alcalde tiene la facultad de ordenar la demolición total o parcial de una obra, a costa del propietario si la obra se hubiese ejecuta en disconformidad con lo dispuesto en la ley.
¿Cómo saber si un proyecto inmobiliario tiene permiso de edificación?
Si necesitas saber si un proyecto inmobiliario cuenta con permiso de edificación, una primera forma de saberlo es preguntándole a la constructora o a la inmobiliaria.
La ley permite que el propietario de un proyecto que ha obtenido un permiso de edificación pueda informar al público del cumplimiento de ese trámite, bajo las condiciones que establezca la Ordenanza General.
Las formas en que puede comunicarse al público son
• Letreros en lugar de la obra • Comunicación por escrito a vecinos eventualmente afectados • Difusión a través de radio, periódico u otro medio masivo
Adicionalmente se establece la obligación de publicar el permiso en el Diario Oficial. Desde este evento pueden transcurrir 30 días en que comunidades, agrupaciones vecinales o personas puedan presentar reclamos o recursos judiciales para los que la municipalidad dejará constancia.
Si vas a comprar un departamento en preventa o en blanco, asegúrate que la constructora obtenga el permiso de edificación. De lo contrario el proyecto inmobiliario no podrá desarrollarse y tu inversión quedará en nada.
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